南京楼市，跌跌不休，他们决定不卖了！|房价|新房|房主|二手房市场|房地产市场 澳门债券市场走到今天，底气来自哪里？

南京楼市，跌跌不休，他们决定不卖了！|房价|新房|房主|二手房市场|房地产市场 澳门债券市场走到今天，底气来自哪里？， 

南京楼市，跌跌不休，他们决定不卖了！|房价|新房|房主|二手房市场|房地产市场

南京的业主们面对跌跌不休的房价，纷纷选择了"不卖了"！有的把房子租出去，当起了包租公、包租婆。

有的则打算重新装修自己住。房价从290万跌到220万，让他们心梗，而且卖掉后到手的钱，连新房都买不起。

有业主向言叔表示，楼市的春天总会再来，现在租金回报率比银行存款利率高，比股市亏钱强。

南京二手房市场挂牌量减少，挂牌价也在跌，但业内人士预计，房价可能已触底，回暖在望。

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南京的房地产市场最近出现了一个新现象：不少房主面对房价的持续下跌，选择不再出售房产，而是转而出租或自住。

这背后，是房主们对市场的深度观望和对房价回升的期待。

冯先生就是其中之一。他在南京城东汇通路地铁口的润岚府有套房子，原本打算卖掉，但看到同小区的房价从去年的380万降到现在的220万，他决定不卖了，而是出租，每月能租5000元。"好歹有个固定收入，"他这样说。

同样的情况也出现在东方兰园的林先生身上。

他的房子从280万降到220万，但他选择出租，每年能收4万元左右的房租。"就算把房子低价卖了，钱存银行也没多少利息，不如长期收租，"林先生解释道。

在雨花吾悦公寓，周小姐的房子从70多万跌到40多万，她选择出租，每月2000元，年租金回报率达到6%，远超银行存款利率。"租金再卷，也比银行低利率和投到股市亏钱强！"周小姐表示。

朗诗熙华府的刘先生也遇到了类似的情况。他的房子从1100万跌到800万，但他选择继续出租，每月万元，年收入万。"现在房价跌了这么多，我更不卖了，就长期收租吧，"刘先生说。

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除了出租，一些房主选择重新装修自住。

仙林湖金地湖城艺境的房主原本打算卖掉房子换学区房，但看到房价下跌，他决定装修后自己住。"我相信房子降价只是暂时的，楼市总有回暖的一天，"这位房主表示。

然而，也有房主因为卖掉房子后到手的资金太少，不足以购买新房而选择不卖。

张女士在江宁的保利梧桐语有套房子，原本想换更好的学区房，但房价下跌后，她发现卖掉房子后到手的钱根本买不了新房，于是决定不卖了。

南京的二手房市场数据显示，2024年上半年二手房新增挂牌量35161套，环比减少，同比降幅更高；挂牌均价29035元/㎡，环比也下跌。

这表明业主挂牌积极性不高，观望情绪较为浓厚。

但业内人士预测，南京楼市可能已经走出阴霾，房价开始触底回升。

"总价100多万能在南京买到不错的刚需三房，总价300万能买到的新房品质，完全不输一线城市，"业内人士表示。

面对南京房地产市场的波动，房主们展现出了不同的应对策略。无论是选择出租还是自住，他们都在等待市场的回暖。

而对于刚需购房者来说，现在可能是一个不错的入市时机。

03

如何看待当下的南京楼市？

事实上，在今年6月的时候，南京的房地产市场是迎来了一波“小阳春”的。

6月，南京新房成交加认购共6742套，其中15个住宅项目上市，有6个项目当月去化超过七成，部分楼盘甚至开盘即日光。

然而，随着7月传统“淡季”的到来，南京楼市又面临新的考验。

楼市政策的突然转变让不少从业人员感到意外，但这也是他们必须适应的新常态。从取消新房公证摇号的一夜之间全面放开，到随时可能出现的“意外”，楼市的快速调整已成为常态。

7月的南京，黄梅天和高温烧烤模式的交替，严重影响了买房人的看房热情。

实际上，7月已过半，南京的新房和二手房市场带看量和签约量都出现了明显下滑，让人不禁担忧楼市是否又将走下坡路。

回顾去年5月后南京房价的暴跌，以及随后的短暂回升和再次下跌，连续性的救市政策显得尤为重要。

以河西南的海峡城为例，从去年7月到今年4月，二手房成交价从万/平跌至万/平，跌幅惊人。

2023年7月26日，海峡城云璟湾成交了一套平的三房，成交价530万，成交单价万/平。

2023年9月25日，海峡城云珑湾成交了一套平的三房，成交价413万，成交单价3万/平。

5月份的重磅救市政策暂时止住了降价潮，但7月后市场能否持续回暖，仍需政策的持续“强刺激”。

当前虽有利好政策出台，但对购房人的影响有限，市场预期和买房人信心的提升才是关键。

在言叔看来，南京楼市在新政刺激下初显回暖迹象，但面临传统淡季的考验，市场的不确定性依然存在。

在这个关键时刻，政策的连续性和实效性将成为影响南京楼市走向的重要因素。


澳门债券市场走到今天，底气来自哪里？

为优化经济结构

增强发展韧性

丰富居民财富增值渠道

澳门特区政府明确

将“加快培育债券市场”写进施政报告

把优先发展债券市场

作为推动经济适度多元化

和发展现代金融的重点工作之一

有数据显示

截至2024年6月底

在中华（澳门）金融资产交易

股份有限公司（MOX）

发行及上市的债券

已累计达到536单

总规模6,515.68亿澳门元

目前

随着全球央行逐步降息

债券市场逐步回暖

今年下半年

预计境外机构

对中债需求仍然较强

境外机构持有中债规模

亦可能继续刷新历史新高

对澳门债券市场而言

或迎来更多发展机会

近日，据MOX消息，2024年上半年，离岸人民币债券在MOX上市挂牌单数整体比例达44%。离岸人民币债券市场近期持续扩容，城投板块和金融板块成为发行主力，今年上半年在已发行的城投债中，有近六成在MOX上市。

其他债券板块在MOX上市亦表现积极，上半年MOX债券上市披露同比增长20.8%，其中绿色债券市场单数和规模，分别同比增长25%及90.2%；卢澳一站式债券上市单数和规模，分别同比增长500%及551.4%。

澳门债市发展迈三阶段

“债券市场深入剖析与前瞻展望”活动（图源：横琴金融）

“澳门债券市场与国际市场、邻近地区相比起步较晚，但他也有其自身优势，近年来实现了较快发展。”工银澳门资管及债务资本市场部副总经理杜姝一，在近日由琴澳两地金融业界举行的“债券市场深入剖析与前瞻展望”交流会上指出，从2018年至今，澳门债券市场的发展，经历了孕育期、初生期、成长期三个阶段。

工银澳门资管及债务资本市场部副总经理杜姝一（图源：横琴金融）

杜姝一表示，2018年以前属于孕育期，澳门本地业务大型企业开始在海外，通过发行债券的形式筹集资金，发债呈零星状态，主要发行美元债。也是在同年，澳门金融管理局批准设立本澳首家提供债券登记、托管、交易及结算等业务的金融机构—中华（澳门）金融资产交易股份有限公司（MOX），为澳门的债券流通，提供开放的交易平台。

“2018年至2020年的这段时间，是澳门债券市场发展的初生期。”杜姝一称，期间于2019年6月，澳门金管局发布了《公司债券发行及交易转让管理指引》和《公司债券承销及托管债券业务指引》，对获许可金融机构在发行、承销及分销有价证券或其他金融工具及提供有关服务方面，增加了新规范或针对原规定进行了修订。“这两项指引明确了在澳门市场发债的规则”。

在此阶段，澳门国际银行、国家财政部、珠海华发集团、中国工商银行澳门分行，分别成为澳门市场资本债、政府债、公司债、高级金融债的首只产品的发行方，分别发行了澳门债券市场港元债、人民币债、美元债、澳门元债的首只产品。

“2021年开始，澳门债券市场影响力持续扩张，进入了成长期。”杜姝一指出，各类型发行人陆续到澳门发债，发行量逐渐增加。并于2022年，澳门开始发行本地市场存款证，即大额可转让存单。

这一时期，澳门债券基础设施也开始发力。先是在2021年11月，澳门证券基金行业协会成立，致力构建起业界与政府桥梁，从而深化行业协作、凝聚业界共识、组织行业自律，推动澳门资本市场健康发展。次月，澳门中央证券托管结算一人有限公司（MCSD）正式成立，中央证券托管系统（CSD）投入运作，澳门金管局发布了《债券登记结算管理指引》，澳门债券资本市场基础设施逐步建立。

之后，澳门债券市场一个非常重大的变化出现在2023年11月，杜姝一称，即澳门出台了债券发行注册制度。

澳门金管局发布的《透过公开认购方式发行债券的注册制度》，指定MCSD为债券注册机构，在澳门以公开认购方式发行的债券，须事先在MCSD进行注册。澳门本地发行的债券注册申请，须由合资格的承销机构向MCSD提出。

“注册制出台之前，由于澳门旧的金融法律规定，当时只要在澳门市场债券，除了银行类的金融债外，其他种类的发行债券都需要上报澳门特区行政长官审批，非常影响发行人选择发债的时间窗口。”杜姝一表示，因此在金融业界的强烈建议和大力推动下，实现了在澳门发债实行注册制，“发行人选择发债的时间窗口就非常灵活了”。

对接国际机构升级系统

历经多年发展，澳门债券市场已形成发行主体、品种、币种、投资者群体多样化的格局。

对于澳门债券市场现时发展情况，杜姝一介绍：

在发行主体方面，囊括了主权及政府类机构、金融机构、央企与地方国企、民营企业，以及澳门本地金融机构和非金融企业等；

债券品种方面，已发行有国债、地方政府债、资本债、公司债、金融债等多品种债券；

发行币种方面，涵盖港元、人民币、美元、澳门元等多种货币；

投资者群体包括中国港澳地区、东南亚和葡语国家，以及通过债券“南向通”，进入澳门债券市场的内地投资者等各类群体。

“随着MSCD未来可能还会和周边市场，如香港、欧洲清算银行等系统对接，相信会更加便利投资者来澳门发行债券。”杜姝一指出，投资者范围的扩大，相信能有利于引来更多优质发行人，通过澳门债券市场发行债券。

对于境内外投资者而言，澳门债券市场具有地理优势、区位优势、政策优势。

“澳门处于国内国际双循环交汇点，兼具自由港优势，直接联通国际债券市场，资金在澳门可自由进出，加之中央‘一平台、一中心’的定位要求，债券市场是澳门实现经济多元化发展战略目标的重要抓手。”杜姝一称。

澳门还有外汇储备及金融资产、潜在投资群体丰富，以及联系汇率及简单税制有利于外商投资的优势。

杜姝一表示，澳门社会财富充裕，拥有各类型公共机构、各大银行、私人银行客户，以及本地保险、退休金、各类基金会等诸多潜在投资群体。而且长期以来，这些投资者一直有关注内地市场、投资国际市场的习惯。澳门作为亚洲优异的财富管理中心和私人银行中心，外汇储备及金融资产丰富，为全球投资者提供了广泛的进入亚太市场的渠道。同时，澳门采用货币局制度，澳门元的发行有100%的外汇储备支持，澳门元与港元采用联系汇率，间接与美元挂钩，澳门亦享有自由港及单独关税区地位，有利于跨境投融资。

如今，澳门金融基础设施正在不断完善。杜姝一指出，除了MCSD，澳门即时支付结算系统、票据清算电子化系统等辅助金融基础设施陆续上线；澳门金管局与国际中央证券托管机构（ICSD）也在洽谈对接合作方案，并将对表国际惯例升级中央证券托管系统，以方便国际投资者接入澳门市场，助力澳门现代金融业稳步前行。

记者：吴尔珊

编辑：Thea

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