鹿鸣：落实房地产新政，如何理解“人民性”和“政治性”？ 告别“高周转”和“高杠杆”，中国房地产转型发展显现端倪_深圳_住房

鹿鸣：落实房地产新政，如何理解“人民性”和“政治性”？ 告别“高周转”和“高杠杆”，中国房地产转型发展显现端倪_深圳_住房， 

鹿鸣：落实房地产新政，如何理解“人民性”和“政治性”？

【文/观察者网专栏作者 鹿鸣】

5月17日，房地产市场迎来一揽子利好政策。

国务院副总理何立峰在“全国切实做好保交房工作视频会议”中讲到：商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。央行宣布：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

当日下午4点，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人在国务院政策例行吹风会上，详细介绍了切实做好保交房工作配套政策有关情况，并回答相关提问。

加之近日杭州、西安等一线城市取消限购，市场又有了躁动的迹象。互联网上又开始流传“温州炒房团”、“陕北煤老板”开始出动的真真假假消息；地产股纷纷涨停，已然分辨不出哪些曾经违约、哪些正在违约、哪些传言要违约……种种现象，不禁令人生疑，难道“房住不炒”不再坚持了？

·房地产工作的“人民性”和“政治性”，怎么理解？

“517新政”如何解读，关键在于能否正确把握和充分理解所谓房地产工作的“人民性”和“政治性”。（注：何立峰在5月17日会议上强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。）

“人民性”就是“以人为本”，居者有其屋，即“房子是用来住的”。“政治性”，包罗万象，目前怎么解读的都有，差别在于理解是否准确、充分。笔者尝试做以下解读。

“政治性”是指向哪一方？是希望开发商、购房者还是地方政府有“政治觉悟”？

首先分析购房人。央行下调住房公积金贷款利率，取消首套和二套住房商贷利率政策下限，以及取消限购等系列措施，对购房人而言是重大利好。

一方面，各大商业银行会参考公积金贷款利率相应调低商贷利率，毕竟目前银行面临有钱放不出去的困境，住房按揭贷款必定成为各大银行争抢的对象，降低利率势在必行。

另一方面，北京、上海、广州、深圳、天津和海口优化调整限购政策，全国其他城市均已全面取消限购，极大推动了购房人的置业自由。

在消费者眼中，这一切都是市场化行为，即在不同的房地产政策背景下，结合收入、房价并根据借款利率配置适当的杠杆。新政不是、也不能要求购房人讲“政治性”。相反，消费者的决策有可能是“放弃购买”。

房子作为居住商品，价格过高，消费者放弃购买——这是经济学中的理性人。但事实上，过去很长一段时间内一直在呈现出相悖的现象，房价越高，人们越争相购买。有钱人购买多套不在话下，中等家庭购买一套自住、一套收租也比较轻松，普通家庭凑一凑为儿女“捐”一套也是本分；农村大学生背着贷款才能在城市安家，外来务工一族凭着“把小孩接来城里”的动力镶嵌在城市中，租房和购房永远不是选择，只是结果。最终，被划入“理性人”序列的是普罗大众。

与其说是“房价预期”在作祟，不如理解为“购房者”混淆自身需求后建构出房子的“稀缺性”，不断推高房价的同时还能调动社会中的购买动力。

理论上，人们应当区分房子作为商品或消费品的居住需求（功能性）和作为投资品的投资需求（保值增值性），即作为购买者，应当明白或懂得权衡房子的居住权和所有权。但现实中，大家都很难将两权单独分开而论，原因是在前一个阶段，中国社会没有经历过或预期到房价全面下跌。

作为投资品，购房人习惯了并且认为房价只能是上升这一种走势，和对股票的认知完全是两码事。你若追问一句为什么不可能下跌，他会告诉你全国有这么多人需要买房，包括刚毕业的大学生、外来务工人等等，如此大的购房需求推动下，房价不涨才怪。

确实，当所有人都形成一致预期时，房价就会应验上涨。但这一预期应验的前提就是所有人拥有相同的预期，一旦某些人持有相反预期，并且这些人的数量不断增多时，情况就会迥然不同。

为什么一部分人会出现相反预期呢？因为理性。如上稍作分析，就会发现关于房价为何一直上涨的回答存在漏洞，大学生、打工人等等是刚需群体，只有“居住需求”，这部分需求能否有效推动房价上涨呢？会不会投资需求才是助推房价一直上涨的主要动力源呢？

其实此前的限购限价政策及提供二套贷款利率等抑制房价过快上涨政策的出台，已经回答了这个问题：政策限制的对象是拥有投资需求的购房者，确保大多数刚需购房者通过“摇号”能保障居住需求；限购政策出台后，各地普遍出现二手房价格上涨且出现二手房与新房的价格倒挂，这里面不排除有着急入住和改善的“居住需求”，但更多应该是以“投资需求”为主。

限购期间，“假离婚”、借用资格、合资炒房等乱象频出，一定程度上反映出投资需求的旺盛。

发布于：上海


告别“高周转”和“高杠杆”，中国房地产转型发展显现端倪_深圳_住房

8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，旨在重塑房地产市场，促进房地产行业的健康发展。住建部就房地产市场最新的表态，可以看作是未来一段时期房地产市场的风向标。

房地产作为国民经济的支柱行业，对经济增长的贡献不可小觑。房地产市场的繁荣带动了上下游产业链的发展，促进了城镇化升级和居民居住条件的改善。众多企业和个人投资者在这一过程中获得了丰厚的回报。这种高速的发展同样伴随着“高周转、高杠杆”的问题，导致房价飙升和金融风险增加。然而，随着中国经济从以往的高速增长转向高质量发展的新阶段，房地产市场也迎来了调整和转型的挑战。

定调房地产发展新模式

近期，一系列房地产政策的出台与调整引起了广泛关注。从中央层面提出加快构建房地产发展新模式，到上海优化新出让商品住房用地套型供应结构，再到深圳等城市积极收购存量商品房用作保障性住房，这些措施都反映了当前房地产市场正经历着重大变化。

▲资料图（图源：IC Photo）

7月21日，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中明确提出，要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。这意味着房地产市场将更加注重平衡供需，保障民生，同时促进房地产企业的健康发展。

一起来看看“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，三大值得关注的重点：

01

现房销售的推进

现房销售模式被视为解决房地产市场“交付难”问题的有效途径。住建部表示将“有力有序”推进现房销售，指导地方政府选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，并结合实践制定配套政策。

这一政策将有助于规避期房销售中存在的两大风险：烂尾楼和房屋交付时的质量问题。此外，现房销售还能够提升房地产市场的透明度和稳定性，增强购房者对房企的信任。

02

房屋养老金制度的建立

住建部还提出要研究建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度，以构建全生命周期房屋安全管理长效机制。房屋养老金制度旨在通过定期的房屋检查和必要的维修保养，延长房屋的使用寿命，提高其安全性。

该制度已经在包括上海、南京在内的22个城市进行了试点，未来有望推广至全国。这一制度有望减轻房屋老化所带来的价值下跌问题，并为居民提供更加安全舒适的居住环境。

03

存量房转化为保障性住房

住建部鼓励地方政府收购已建成的存量商品房用作保障性住房，以此来缓解市场库存压力，并满足中低收入家庭的住房需求。深圳、武汉、长沙等多个城市已经采取行动，收购存量商品房用于保障性住房。

此举不仅能帮助开发商回笼资金，缓解财务压力，还能有效增加保障性住房的供给，促进房地产市场的健康发展。

这些政策的出台调整，标志着政府正在努力寻找一条既能促进市场健康发展，又能满足居民住房需求的道路。通过推进现房销售、建立房屋养老金制度和盘活存量房等措施，旨在构建一个更加稳定、公平和可持续的房地产市场。这些政策的实施不仅有助于解决当前房地产市场的突出问题，也为未来的房地产市场发展指明了方向。

深圳楼市变化风向标

深圳作为中国最具活力的城市之一，其房地产市场一直备受关注。其在2024年的楼市表现及政策动向，对全国楼市具有示范和引领作用。根据最新数据显示，尽管市场整体面临压力，但某些积极信号正逐步显现，为未来的市场趋势提供了一些启示。

2024年上半年，深圳楼市呈现了诸多新特点。据统计，上半年深圳新房住宅成交量达到12135套，同比下降，环比下降；而二手住宅成交量为21394套，同比增长，环比增长。这一对比明显的数据，不仅反映了市场的实际需求，也显示了消费者对市场的积极响应。

▲数据来源：深圳市住房和建设局数据发布专栏

深圳二手楼市近4年的量价走势显示，市场已经进入了“以价换量”的新常态。监测数据显示，深圳二手楼市的交易量从2021年一季度的高峰期，进入2021年四季度—2022年的低谷期，走过了2023年的波动期，正处于2024年的回暖期。最低谷时月度网签量仅1000套出头，而近期则维持在5000套上下的水平，属于“相对高峰期”。交易量的回暖除了政策的阶段性刺激，不可忽视的还有房价下调带来的长期效果。

▲数据来源：深房中协中介标准指数

不过，亦有市民表示“深圳的房子降价都在很偏远的区域，中心城区的好房子几乎没有降”。8月31日，有记者走访深圳市南山区的几处楼盘发现，目前，该地段新楼盘房价居高且房源紧俏，但二手房价格持续走低，单价普遍比去年同期低了2万元左右。

此外，深圳市场上总价在300万-500万元之间的房源成为成交主流，占到了近四成的比例。这反映了购房者的“消费降级”倾向，即倾向于选择性价比更高的房源。

▲数据来源：深圳市房地产信息平台

数据显示，近40%的深圳购房者选择了总价在300万-500万元之间的房源，这一区间在过去一年里一直是成交占比最高的总价区间，每个月占比均超过30%，7月份更是达到了的高峰。这反映了消费者对中低价位房源的需求增加。

深圳市房地产中介协会数据显示，2024年7月，深圳二手房签约量为5381套，环比增长，同比增长，创下2021年2月以来的新高。相比二手房市场，新房市场则较为清淡。2024年7月，深圳新房共成交3019套，环比下降，同比下降；其中新房住宅成交2616套，环比下降，同比下降。

据统计，7月市场低于90平方米的房源占成交总量的，较6月下降个百分点。截至8月1日，据深圳市房地产信息平台公开在售二手房数量统计，深圳有效在售二手房源62933套，比7月1日统计的62591套在售房源增加342套，环比小幅增长。从月内走势看，7月上旬在售量呈持续增长态势，下旬则出现小幅回落。

由此可见，随着供求关系发生新变化，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。

“国家队”下场，去库存与优供给的双保障

今年以来，如降首付、降利息、取消限购等有关楼市的政策频出，但效果却差强人意。现在，政府开始采取更直接的方式，“国家队”下场收房，将存量房转化为保障性住房，以缓解市场库存压力。近日，深圳官宣加入“收储”行列，发文表示拟收购商品房用作保障性住房，并在深圳市范围内（不含深汕特别合作区）征集符合条件的商品房。

8月7日，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。征集的房源包括住宅、公寓和宿舍，优先选择整栋或整单元未售且能实现封闭管理的楼栋项目，且要求房源面积在65㎡以下。这一举措既能缓解市场库存压力，又能为城市中低收入家庭提供更多住房选择。

通告对房源条件提出了四项具体要求：

1、房源应处于交通便利、配套设施齐全的区域，贴近区域发展核心片区，具备产业基础和发展优势。

2、主力户型面积应符合深圳保障性住房的户型和面积要求，即65㎡以下。

3、房源周边交通便利，临近地铁站和公交站，具备完善的基础设施和生活配套，满足宜居条件。

4、拟收购项目需四证齐全，确保项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

“深圳安居集团此次收购存量房源举动，将对深圳楼市去库存、稳定市场起到积极作用，有利于缓解房企资金压力，也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示。

深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，这一措施直接缓解了市场的库存压力，同时也增加了保障性住房的供给。通过收购存量房，国企减少了市场上的房源供应，稳定了市场预期，也为房企去库存提供了有力支持，有助于其现金流回笼和偿债。多个城市已经开始实施相关政策，未来有望成为解决房地产市场库存问题的有效途径之一。

上海近日也发布了相关政策，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。上海市住房城乡建设管理委等部门联合发布通知，调整了新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。这一调整旨在更好地满足改善型住房需求，并优化住房供应结构。

“该标准意味着，后续在新房的建造设计上，各楼盘项目会有户型更大的房源推出，客观上满足了不同的认购需求。”对于此次调整，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该标准也在很大程度上说明，传统住房紧缺的时代过去，住房产品设计更加注重户型宽敞的导向。此举有助于提供更多符合市场需求的房源，尤其是改善型住房，满足不同购房者的多样化需求。

随着政策的不断调整与优化，中国房地产市场正在步入一个全新的发展阶段。一方面，政府通过多种措施促进房地产市场的健康发展，包括优化存量商品房供应结构、加快保障性住房建设等；另一方面，市场本身也在经历着消费偏好和购买力的变化，促使房地产企业更加注重产品质量和服务，以适应消费者的需求。

来源：察理思特

采写：朱炜明

编辑：马静欣、李紫晴

校审：施冰冰、吴沁彤、孙研

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